공인중개사는 국가전문자격증으로, 한국산업인력공단에서 시행하는 공인중개사시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말합니다. 부동산 거래를 위해서는 금전적인 부분과 법률적인 부분을 다뤄야 하는데요. 익숙하지 않은 사람들 간의 거래는 위험성이 있기 때문에 국가공인 자격증을 취득한 전문가들이 중개를 하는 겁니다. 공인중개사 시험은 법률계 자격증 시험 중에서 가장 난이도가 쉬운 시험으로 수험생들이 가장 많이 응시하고 있습니다. 그러나 최근 시험 난이도가 높아지고 있습니다. 합격률은 20~30% 정도 됩니다.
응시자격 제한은 없습니다. 연령, 학력, 경력, 성별, 지역 등에 상관없이 응시 가능합니다. 다만 법에 의한 응시자격이 취소된 자와 기자격취득자는 응시할 수 없습니다.
주요 업무. 토지나 주택 등 중개 대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그밖의 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개 행위. 토지, 건축물의 부동산 중개업 외에도 부동산관리, 개발, 분양대행, 경·공매 대상물의 입찰 신청 대리 혹은 매수 신청 대리 등을 수행합니다.
올해 시험 일정. 원서접수 8월 14일부터 8월 23일까지. 필기시험 10월 28일(토), 최종발표 11월 29일입니다. 지금부터 준비해도 충분한 시간이네요. 무슨 그런 막말이냐구요? 시험은 운칠기삼. 운이 7할, 기술 즉 실력이 3할. 운은 자신감이 충만한 사람에게 주로 가더군요. “나는 반드시 합격한다!”고 외치십시오. 이미 70프로는 합격입니다. 앞으로 30프로 채워갑시다.
합격 컷은 1, 2차 시험 모두 100점 만점에 매 과목 과락 40점을 넘겨야 하구요. 평균 60점 이상 득점시 합격입니다.
시험은 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 나뉘어 있습니다. 모두 객관식 5지선택형입니다.
1차시험은 2과목을 치릅니다. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함), 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정입니다. 총 80문항이고 과목당 40문항입니다. 오전 9시 30분부터 11시 10분까지 총 100분간 시험을 치릅니다.
2차시험은 1교시와 2교시로 나누어 치릅니다. 1교시 150분으로 치르던 시험 방식이 올해부터 2교시로 나누어졌습니다.
먼저 1교시에는 2과목을 치릅니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정입니다. 총 80문항이고 과목당 40문항씩입니다. 점심 먹고 오후 1시부터 2시 40분까지 100분간 치릅니다.
2교시에는 1과목만 치릅니다. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법입니다. 40문항이고 오후3시 10분부터 4시까지 50분간 시험을 치릅니다.
시험과목 당 출제비율을 보면 선택과 집중을 어떻게 해야 하는지 보입니다.
1차시험 과목을 살펴봅시다.
첫 번째 과목 부동산학개론의 출제비율이 85% 내외입니다. 부동산감정평가론은 15% 내외입니다. 부동산학개론만 보고 들어가도 되겠네요. 40문제 중 34문제 내외가 부동산학개론 문제입니다.
두 번째 과목은 민법이 85% 내외의 출제비율입니다. 민사특별법은 15% 내외네요. 민법만 보세요. 민법의 범위는 총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차입니다. 민사특별법의 범위입니다. 주택임대차보호법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 상가건물 임대차보호법.
요약. 1차시험은 부동산학개론과 민법만 공부하는 겁니다. 100점 받으면 합격. 60점만 받아도 합격! 실력은 실무에서 쌓으면 됩니다.
2차 3과목 보겠습니다.
먼저 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무입니다. 공인중개사법과 부동산거래신고 등에 관한 법률 70% 내외, 중개실무 30% 내외. 이번에도 전략적으로 갑시다. 중개실무는 버리는 겁니다.
두 번째 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법. 부동산 등기법 30% 내외, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장 제4절 및 제3장 30% 내외, 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외) 40% 내외. 이건 두루두루 살펴봐야겠군요.
세 번째 부동산 공법 중 부동산중개에 관련되는 규정입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 30% 내외, 도시개발법과 도시 및 주거환경정비법 30% 내외, 주택법·건축법·농지법 40% 내외. 2차시험은 마냥 요령부리기 어렵도록 해두었군요. 두루두루 보셔야 합니다. 2차과목에 집중하기 위해서는 1차시험은 더더욱 전략적으로 공부해야겠군요.
보통 1차와 2차 시험으로 분리된 시험은 1차를 합격한 후에만 2차를 응시할 수 있어요, 하지만 공인중개사 시험은 1차와 2차를 동시에 응시할 수 있고, 1차만 응시할 수도 있습니다. 또 동일한 날에 1차와 2차 시험을 봅니다. 1차만 합격하고 2차가 떨어진 수험생은 다음 1회에 한해 1차가 면제되고 2차만 치르면 됩니다.
시험이 몇 달 남지 않은 지금부터 시험을 준비하신다면, 1차시험에 올인한 다음 합격후 내년 2차 시험에 합격하겠다는 각오로 접근하시는 게 내년에 한꺼번에 합격하는 것보다 현실적입니다.
공인중개사 자격증은 어떻게 활용할 수 있을까요?
먼저 시험에 합격하면 곧장 중개소를 개업할 수 있습니다. 소규모의 자본과 자격증만으로 창업이 가능하므로 다양한 연령층의 수험생들이 공인중개사 시험을 준비하고 있습니다.
개업이 아니더라도 기존 중개사업소, 부동산 투자신탁회사, 외국인투자중개법인 등 부동산 관련회사에 취업이 가능합니다. 일반기업의 부동산팀이나 관재팀에도 취업이 가능하며, 승급우대와 자격증 수당 등이 지급되기도 합니다.
최근에는 부동산의 입지환경과 특성을 조사, 분석하여 부동산 이용을 최대화 할 수 있는 방안을 연구하고 자문하는 컨설팅업이 자리를 잡아가고 있습니다.
한국주택공사, 한국자산관리공사 등은 공기업 입사시 공인중개사 자격증 소지자에게 2~3%의 가점을 주고 있고, 경찰공무원 시험에서도 가산점 2점을 주고 있습니다.
최근 사법시험 폐지와 법학전문대학원의 설치로 변호사의 수가 급증하고 있습니다. 변호사업계는 새로운 시장을 개척 혹은 유사 법조시장에 침투하고 있습니다. 그 중 한 예가 소위 ‘복덕방 변호사’입니다. 변호사가 법률컨설팅이라는 명목으로 공인중개업 업무를 보고 “상담료”를 받습니다. 변호사법과 공인중개사법이 충돌을 일으킨 경우입니다. 하지만 이런 충돌을 피하기 위해 법무법인에서 공인중개사를 채용하여 업무를 맡긴다면, 오히려 공인중개사의 업무 영역 혹은 취업시장이 더 넓어질 수도 있다고 봅니다.
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